✅ 서울시, 재개발 후보지 108곳 시대 열다
서울시가 2025년 제2차 주택재개발사업 후보지로 11개 지역을 추가 선정했습니다.
이번 발표로 서울 전역에서 신속통합기획 재개발 구역은 총 108곳으로 확대됐습니다.
이번에 선정된 지역들은 모두 주거환경이 매우 열악한 노후 주택 밀집지로,
서울시는 2025년 상반기 내에 정비계획 수립에 본격 착수할 계획입니다.
🏘 이번에 선정된 재개발 후보지 11곳은?
이번에 새롭게 선정된 재개발 후보지들은 서울 전역에 골고루 분포되어 있으며, 모두 열악한 주거 환경과 침수 위험, 노후 저층주택 밀집 등의 공통적인 문제를 안고 있습니다.
✅ 성북구 장위동 219-90 일대(장위13-1)와 장위동 224-12 일대(장위13-2)는 과거 장위 재정비촉진지구에서 해제됐던 지역들로, 북서울꿈의숲역 인근에 위치해 있습니다. 이번 선정으로 장위 지역 전체의 재개발 분위기에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다.
✅ 같은 성북구의 정릉동 710-81 일대(정릉2)는 몇 차례 재개발 후보지에서 탈락했으나, 새로 도입된 2030 도시·주거환경정비기본계획에 따라 사업성 보정이 가능해지며 주민들의 재개발 의지가 강한 곳으로 다시 주목받고 있습니다.
✅ 관악구 신림동 610-200 일대(법원단지1)는 주차 공간이 턱없이 부족하고 반지하 주택 비율이 매우 높은 곳으로, 전형적인 노후 불량 주택 밀집지입니다. 인근의 신림동 119-1 일대도 접도율이 낮고 반지하 주택이 많은 이른바 '고시촌' 지역으로, 환경 개선의 필요성이 큰 지역입니다.
✅ 양천구 신정4동 922 일대는 신정역과 오목로변에 인접한 곳으로 교통 접근성은 좋지만, 노후한 저층 주택이 밀집해 있고 반지하 주택 비율도 높아 개발의 필요성이 인정되어 이번에 포함됐습니다.
✅ 도봉구 쌍문동 26 일대는 방학천 인근에 위치한 주거지로, 반지하 주택이 많고 주거 환경이 열악합니다. 서울시는 이곳을 수변 친화형 주거단지로 조성해 주민들의 여가와 문화 활동을 지원할 계획입니다.
✅ 금천구 독산2동 380 일대(독산동B)는 독산로에 인접한 지역으로, 반지하 주택 비율이 매우 높고 건물 노후도가 심각합니다. 과거에는 후보지에서 제외되었지만, 구역계 조정과 교통 계획 보완 등을 통해 이번에 선정됐습니다.
✅ 영등포구 신길동 3922 일대(신풍역 인근)는 과거 침수 피해로 특별재난지역으로 지정됐던 곳으로, 노후한 저층 주택이 밀집해 있습니다. 인근에 이미 신길 재정비촉진지구가 개발 완료된 만큼, 향후 시너지 효과가 기대됩니다.
✅ 은평구 응암동 675 일대는 과거 응암2 재건축 정비구역에서 해제된 지역이지만, 새절역과 백련산 사이에 위치하고 가좌로에 접해 있어 교통 접근성이 뛰어난 곳입니다. 다만 초등학교와 인접한 점을 고려해 건축 밀도에 대한 사전 타당성 검토가 진행 중입니다.
✅ 마지막으로 용산구 청파동1가 97-35 일대는 숙대입구역 근처의 경사지에 위치한 노후주택 밀집 지역입니다. 이미 인근에 청파1구역과 청파2구역이 정비구역으로 지정되어 있어 향후 연계 개발 효과도 기대됩니다.
🧐 이번 선정의 기준과 의의는?
서울시는 단순한 개발보다도 아래와 같은 요소를 정확히 고려했습니다.
- 주거환경개선의 시급성
- 접근성과 개발 연계 가능성
- 주민 간 갈등 가능성 여부
- 사업 추진의 실현 가능성
특히 반지하 주택 비율이 높거나 침수 취약지 등
거주 안전이 위협받는 지역이 다수 포함되어 있다는 점이 주목할 만합니다.
🧩 앞으로의 계획은?
1. 상반기 내 용역 착수
- 재개발 정비계획 및 신속통합기획 착수
- 2025년 하반기부터 가시적인 계획안 도출 기대
2. 투기 방지 조치 강화
- ‘권리산정기준일’을 자치구 추천일로 설정
- 토지거래허가구역 지정 및 건축허가 제한 병행
💡 재개발 투자자를 위한 핵심 투자 포인트
1. 초기 투자 진입 기회! ‘후보지 선정 단계’는 가장 저렴한 시점
- 재개발 사업은 후보지 선정 → 정비계획 수립 → 추진위 설립 → 조합 설립 → 시공사 선정 등의 단계를 거칩니다.
- 지금은 가장 초기 단계인 ‘후보지’ 발표 직후이므로, 가격이 저렴한 상태이며 향후 개발 기대감에 따라 시세 상승 여지가 큽니다.
- 초기 매입 후 장기 보유 전략이 유리합니다.
2. ‘신속통합기획’ 적용으로 사업 추진 속도 상승
- 일반 재개발보다 서울시의 통합 기획 지원을 받는 구역으로, 계획 수립이 빠르고 절차가 단순화됩니다.
- 과거 수년 걸리던 초기 단계가 1~2년 내 마무리될 가능성도 존재해 기회비용 절감 효과가 있습니다.
3. 주거환경 열악한 곳일수록 개발 프리미엄 기대
- 반지하, 접도율 낮은 주택 밀집지 등 낙후된 지역일수록 개발 필요성이 높고, 이후 신축 아파트로 탈바꿈되면 시세차익 폭도 큽니다.
- 특히 고시촌, 반지하 밀집지, 침수 위험 지역이 대거 포함돼 있어, 추후 환경 개선과 함께 지역 이미지도 크게 개선될 가능성이 있습니다.
4. 지하철역 인근 지역 다수 포함 → 향후 브랜드 아파트 단지화 기대
- 신풍역, 숙대입구역, 신정역, 새절역 등 역세권 입지의 후보지가 다수 포함되어 있습니다.
- 향후 대형 건설사 시공 시 역세권 브랜드 아파트로 개발될 수 있어 프리미엄 형성 가능성 높습니다.
5. 투기 방지 대책에 따른 ‘권리산정기준일’ 유의
- 이번 후보지 발표와 함께 투기 방지를 위해 권리산정기준일이 구체적으로 지정될 예정입니다.
- 기준일 이후에는 지분 쪼개기나 명의 이전 등의 꼼수 투자 제한이 따르므로, 투자 타이밍은 빠를수록 유리합니다.
- 기준일 전 매입자만 정당한 권리를 인정받을 수 있습니다.
6. 단기 차익보단 중장기 투자 관점 필요
- 정비사업은 짧게는 수년, 길게는 10년 이상 소요될 수 있으므로 현금 흐름 관리와 장기 투자 계획이 필요합니다.
- 중간중간 ‘추진위 승인’이나 ‘조합 설립’ 등의 이슈로 단기 급등도 가능하지만, 기본적으로는 미래 가치를 보고 접근해야 합니다.
🏗 전문가 한마디
“이번 후보지들은 대부분 주거 안전이 위협받는 취약지역입니다.
신속한 주거환경 개선과 공급을 위해 서울시는 2030 도시·주거환경정비기본계획을 적용해
사업성도 보완할 계획입니다.”
– 최진석 서울시 주택실장
🔎 요약 키포인트
✅ 서울시, 신속통합기획 재개발 후보지 11곳 추가 선정
✅ 총 108곳으로 확대
✅ 반지하, 침수, 고시촌, 노후저층 등 주거환경 취약지 우선 반영
✅ 상반기 내 계획 수립 착수
✅ 권리산정기준일 및 거래허가 제한 등 투기 차단 조치 병행